Las empresas inmobiliarias necesitan activos tangibles para generar ingresos, por lo que es importante conocer cómo se clasifican, cuál es su valor al momento de la adquisición y cuáles son los factores para que su precio cambie.
En el sector inmobiliario, los activos tangibles se refieren a propiedades físicas que tienen un valor intrínseco como son los bienes inmuebles que incluyen terrenos, edificios, casas, apartamentos y locales comerciales. Estos activos pueden generar ingresos a través de alquileres o ventas y son inversiones físicas que tienen un valor real que contribuye al crecimiento económico y al bienestar de una comunidad. La clasificación general que se utiliza para los activos tangibles es la siguiente:
- Infraestructura: La infraestructura incluye carreteras, puentes, sistemas de agua, redes eléctricas y otras instalaciones físicas que son esenciales para el funcionamiento de una comunidad o una ciudad.
- Desarrollos en Construcción: Los proyectos en construcción, como nuevos edificios residenciales, comerciales o industriales, son activos tangibles. A medida que se completan, se convierten en propiedades físicas que pueden generar ingresos.
- Terrenos: La tierra misma es un activo tangible, pues tiene el potencial para ser utilizado en diversos proyectos, como desarrollo residencial, agrícola, industrial o comercial.
- Propiedades Industriales y Comerciales: Almacenes, fábricas, oficinas y centros comerciales son ejemplos de activos tangibles utilizados para fines industriales o comerciales.
En el ámbito empresarial, los activos tangibles también pueden incluir los activos no corrientes, como maquinaria, y los activos corrientes, como inventario. Para valorar los activos tangibles en la contabilidad de una empresa, se siguen estos pasos:
- Valoración Inicial: Los activos tangibles se valoran inicialmente por su costo de adquisición. Esto significa que se registra el precio pagado por el activo al momento de su compra.
- Depreciación: A lo largo de su vida útil, los activos tangibles se deprecian por el uso que se les ha dado. La depreciación distribuye el costo del activo entre todos los años de su vida útil, en lugar de asignar la totalidad del gasto al momento de la compra.
- Pérdida de Valor: Aunque los activos tangibles generalmente se deprecian, también pueden perder valor con el tiempo debido a desgaste, obsolescencia u otros factores que disminuyen su eficiencia.
La valuación de activos tangibles es crucial para tomar decisiones informadas, para ello se utilizan enfoques comunes para valuar activos. Estos son:
- Enfoque de Comparables de Mercado: Este método compara el activo con propiedades similares que se han vendido recientemente en el mismo mercado y las evalúa a partir de características como ubicación, tamaño, estado y uso. El valor se determina considerando los precios de transacciones comparables.
- Enfoque de Costos: Este calcula el costo de reemplazo del activo e incluye el costo de construcción o adquisición, menos la depreciación acumulada. Es útil para propiedades nuevas o en buen estado.
- Enfoque de Ingresos: Se basa en los ingresos generados por el activo y es utilizado principalmente para propiedades de inversión como alquileres. Se proyectan los flujos de efectivo futuros y se descuentan a valor presente.
- Valor Razonable: Este enfoque considera el precio que se pagaría en una transacción ordenada entre participantes del mercado. Se evalúan factores como la condición del activo, la demanda y el valor de activos similares.
En contraste con la valoración se debe conocer aquellas situaciones que reducen el valor de los activos tangibles. La depreciación es la disminución del valor de un activo a lo largo del tiempo debido a su uso, desgaste u obsolescencia. Existen varios métodos para calcularla, y aquí te presento los más comunes:
- Método de la Línea Recta (Lineal): Este método asume que el activo se gasta o deteriora uniformemente con el paso del tiempo, independientemente de su uso.
- Método Basado en Actividades: Se calcula la depreciación en función del uso del bien. Se puede utilizar como referencia la cantidad de horas de uso o la cantidad de unidades producidas. Es útil para calcular la depreciación de maquinaria o equipo que no se utiliza uniformemente a lo largo del tiempo.
- Depreciación Acelerada o Cargo Decreciente: Este método permite una mayor depreciación en los primeros años de vida del activo. Se utiliza para reflejar mejor el desgaste real en los primeros años.
La elección del método depende de la naturaleza del activo y las regulaciones tributarias locales.
